Esta semana en un artículo publicado en Yaencontré explicábamos las distintas opciones para reducir la cuota de la hipoteca en caso de no poder hacer frente a ésta.
Ampliar el plazo de amortización de la hipoteca, pedir un periodo de carencia, solicitar un aplazamiento de las cuotas o una reunificación de deudas son algunas de las opciones que existen para reducir la cuota del préstamo hipotecario. En la actualidad y con la crisis económica como telón de fondo, muchas personas se encuentran con la imposibilidad de hacer frente de manera holgada al pago de sus créditos o préstamos hipotecarios. La solución pasa por acudir a la entidad bancaria a intentar negociar un abaratamiento de la letra mensual de la hipoteca.
Para ello es importante conocer con exactitud qué fórmulas existen para lograrlo y qué implicaciones tiene cada una de ellas.
1.- Alargar el plazo de amortización de la hipoteca: se trata de estresar al máximo el plazo de amortización del préstamo hipotecario para reducir la cuantía de las cuotas mensuales. Es decir, si estamos hablando de una hipoteca a 20 ó 25 años, supondría alargar esa variable hasta los 35 ó 40 años. Es una operación sencilla y, en principio, todas las entidades financieras se muestran partidarias de llevar a cabo ya que lo que buscan, es cobrar la deuda, independientemente del plazo.
Además, a mayor plazo, mayor beneficio para la entidad ya que ampliar el plazo de amortización incrementa sobremanera los intereses a devolver del préstamo. Existen dos circunstancias, sin embargo, en las que un titular de la hipoteca no podrá acogerse a esta opción:
- Si su hipoteca ya tiene un plazo de amortización de 40 años o más.
- Si el cliente, además del préstamo hipotecario, tiene inscritas en el registro otras cargas posteriores. En ese caso, la entidad de crédito no podrá ofrecerle una ampliación de la hipoteca.
Cuando se intenta negociar con el banco una ampliación del periodo de amortización del préstamo puede pasar que la entidad aproveche la circunstancia para revisar las condiciones económicas de la hipoteca y eleve el diferencial del préstamo. En este caso, es recomendable hacer cuentas y valorar si interesa o no la operación.
La ampliación del plazo de amortización de la hipoteca es una operación, además, que conlleva una serie de gastos elevados y que se deben analizar con detalle. Al tratarse de una novación, ya que se modifican alguno de los términos fijados en la escritura del préstamo, se aplica la comisión por novación. Esta comisión hace referencia a una cantidad de dinero que la entidad financiera cobra por cambiar, precisamente, las condiciones del préstamo hipotecario y se cobra en base o justificación a cubrir los gastos administrativos y de gestión del préstamo.
La comisión de novación se abona en el mismo instante de la firma de modificación de las escrituras de la hipoteca y puede llegar a ser del 1% del importe total pendiente de amortizar.
2.- Negociar un periodo de carencia: consiste en negociar con el banco un periodo de tiempo determinado -que puede ser de unos meses o de hasta 5 años- en los que el titular del préstamo sólo pagará intereses, con lo que la cuota mensual se reducirá drásticamente. Esta “solución” tiene un problema y es que, aunque durante ese periodo de gracia el hipotecado podrá hacer frente al pago de la letra mensual de forma más holgada, una vez termine la carencia el importe de las cuotas se incrementará y, por lo tanto, el coste total del préstamo.
Al igual que ocurría con la ampliación del plazo de amortización de la hipoteca, el periodo de carencia suele ir acompañado de un incremento del diferencial del préstamo hipotecario.
3.- Renegociar el tipo de interés: puede ser otra de las opciones que se negocien con el banco. En este caso la entidad valorará los años de antigüedad del cliente y su historial crediticio con ellos (si el cliente ha sido un buen pagador). Puede pasar, eso sí, que la entidad rebaje el tipo de interés pero exija a cambio la contratación de algún producto (seguros, plan de pensiones, etc…). Es este caso, también conviene sacar la calculadora y hacer números. Puede que lo que se quite de la cuota lo termine pagando en estos otros productos.
4.- Capital diferido o balloon: a través de esta solución se traslada un porcentaje del capital, con un máximo fijado por ley del 40%, a la cuota final, con lo que la cuota mensual se calcula sobre el porcentaje resultante (60%). Cuando llega el momento de pagar esa cuota final, se puede o bien abonar o bien renegociar con el banco una nueva hipoteca.
Esta operación -que no ofrecen todos los bancos- también conlleva un coste ya que el cliente terminará pagando más intereses al haber amortizado menos cada mes.
5.- Reunificación de deudas: con la consolidación de las deudas no sólo se consigue reducir la cuota hipotecaria sino también reducir la cuota del resto de préstamos que tenga el cliente. A través de esta operación se reunifican todas las deudas en un sólo préstamo hipotecario, con lo que, mensualmente se paga menos, al tener que hacer frente tan sólo a una única cuota. La unificación de deudas permite cambiar préstamos personales al 9% por un único préstamo hipotecario a un tipo de interés menor.
No obstante, en estos momentos, es una operación complicada de conseguir y la entidad financiera -si acepta la operación- sólo dará el visto bueno si el capital total que queda por amortizar y que compondrá el nuevo préstamo hipotecario no supera el 80% del valor de tasación de la vivienda. Además, se debe tener en cuenta que, aunque se paga menos al mes, se terminan abonando también más intereses y se trata de una operación costosa.
El Banco de España ha pedido que al analizar una posible reunificación de deudas se ponga especial atención a los gastos totales que conlleva:
- Costes de tramitación y formalización.
- Los créditos que se cancelan suelen aplicar comisiones o penalizaciones por cancelaciones anticipadas.
- Las modificaciones en la hipoteca acarrean gastos de notaría, registro e impuestos.
- La apertura de una nueva hipoteca conlleva también comisiones y desembolsos.
6.- Subrogación hipotecaria: se trata de cambiar la hipoteca de un banco a otro para conseguir mejores condiciones, y entre ellas, cuotas mensuales más reducidas. Con la subrogación conseguirá modificar el tipo de interés o el plazo de amortización pero nunca podrá solicitar ampliaciones de capital o agregar titulares al préstamo.
Si decide llevar a cabo de esta operación debe tener en cuenta que, en la actualidad las entidades financieras se muestran muy reacias a conceder hipotecas y que si acceden a llevar a cabo la operación no admiten subrogaciones por encima del 65-80% del precio de tasación actual. Debe valorar, además, que en este “cambio de hipoteca” a un nuevo banco, éste le puede exigir la vinculación a determinados productos para la concesión del préstamo.
A todo ello debe añadir el hecho de que la subrogación lleva a aparejados una serie de gastos. Aunque está exenta del pago del Impuesto de Actos Jurídicos, tendrá que hacer frente al pago de la comisión por cancelación de su antigua hipoteca y a los gastos de notaría, registro y gestoría. Por ley, la comisión máxima por subrogación es del 0,50% durante los primeros 5 años y del 0,25% a partir del sexto año.
Ya ven que las opciones para intentar reducir la cuota hipotecaria son varias, pero todas tienen “un precio” que se debe valorar de antemano. A la hora de acudir al banco a negociar una reducción de la cuota hipotecaria es conveniente ir bien informado y sabiendo exactamente lo que se busca ya que de esta forma será más fácil de conseguir.